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Copropriétés & syndics

Copropriétés : maîtrisez les charges d'énergie de votre immeuble

Chaufferie au gaz, eau chaude collective, ascenseur, éclairage des paliers et du parking, VMC, bornes de recharge : l'énergie est le premier poste de charges des immeubles chauffés collectivement. Syndics professionnels ou bénévoles, conseils syndicaux : le contrat doit suivre le calendrier de vos assemblées générales, pas celui du fournisseur.

Faire analyser le contrat de la chaufferie Simulateurs
Façades d'immeubles d'habitation parisiens
Photo : John Towner / Unsplash

La réalité énergétique d’un immeuble

Dans une copropriété chauffée collectivement, la chaufferie fait l’essentiel de la facture : une ou plusieurs chaudières gaz, des pompes de circulation, souvent la production d’eau chaude sanitaire avec son bouclage. Le chauffage collectif est le premier poste de charges des immeubles qui en sont équipés. À côté, les services généraux consomment de l’électricité toute l’année : éclairage des halls, des paliers et du parking, ascenseur, VMC, portes automatiques, et de plus en plus de bornes de recharge.

Deux compteurs, deux logiques. Le gaz suit l’hiver : sa facture dépend de la météo, des réglages de la chaufferie et du moment où le contrat a été acheté. L’électricité des communs est plus régulière. Et tout se décide au rythme des assemblées générales, alors que les prix bougent chaque jour. Nous préparons pour le syndic et le conseil syndical un comparatif présentable en AG, avec une recommandation claire.

Votre journée, vue par votre contrat

Votre immeuble face aux plages qui font le prix

Pour une copropriété, la journée type, c'est celle de l'immeuble un jour d'hiver : chaufferie, eau chaude collective, ascenseur, éclairage, VMC. Le gaz de la chaudière pèse le plus lourd ; l'électricité des services généraux suit les heures pleines et les heures creuses de son contrat.

Votre activité (horaires indicatifs)
Relance du chauffage
Pompes de chauffage, chaufferie
Eau chaude collective (puisages)
Ascenseur (départs, retours)
Éclairage des halls et paliers
VMC, éclairage du parking
Recharge des voitures (sans pilotage)
Ce que dit le tarif
Heures creuses d'été TURPE 7, avril à octobre
Activité En continu Heures creuses d'été favorisées

Côté électricité, la relance du matin fait tourner les pompes de la chaufferie, puis l'ascenseur et l'éclairage reprennent le soir. Ces usages tombent en heures pleines ; la VMC et l'éclairage du parking tournent en continu.

Les bornes de recharge branchées au retour du travail chargent en heures pleines. Programmées la nuit, et l'été entre 2h et 6h ou entre 11h et 17h (heures creuses favorisées par le TURPE 7), elles passent en heures creuses.

Côté gaz, c'est la saison de chauffe qui fait la facture : 19 °C en moyenne, régime réduit la nuit, chauffage arrêté dès que la météo le permet. L'été, il ne reste que l'eau chaude collective et son bouclage.

Profil de consommation indicatif d'un immeuble chauffé au gaz collectif, un jour d'hiver. Vos horaires dépendent de la programmation de la chaufferie (demandez-la à votre exploitant) ; le compteur Linky des services généraux donne le profil réel côté électricité. Heures creuses d'été : TURPE 7 (placement de préférence entre 2h et 6h et entre 11h et 17h, déploiement jusqu'à fin 2027).

Là où part l'argent

Ce que l'appel de charges ne montre pas

62 000€

de régularisation réclamés à une résidence dont le module de télé-relève GRDF n'avait pas été activé pendant plus de 4 ans (Médiateur national de l'énergie, rapport 2025)

Quatre ans sans index réel, 62 000 € de régularisation

Le module de télé-relève avait été posé en janvier 2022 et activé seulement en janvier 2025. GRDF a reconnu son erreur et versé 9 400 € de dédommagement. Au-delà de 30 000 kWh par an, la limite de rattrapage à 14 mois ne s'applique pas : une copropriété peut se voir réclamer jusqu'à 5 ans de consommation. Le Médiateur relève aussi des modules mal réglés qui sous-estiment la consommation de 10 à 100 fois.

Ce que nous recommandons

Vérifiez chaque mois que les index de la chaufferie sont réels et cohérents avec l'historique de l'immeuble. Demandez l'historique des index au fournisseur et confirmez avec GRDF que le module de télé-relève est actif.

17 000€

d'indemnités de résiliation facturées à une copropriété qui croyait pouvoir se rétracter, annulées après médiation (Médiateur national de l'énergie, rapport 2025)

Une copropriété n'a pas de droit de rétractation

La copropriété avait souscrit un contrat de gaz fin juillet 2023, puis l'avait résilié trois semaines plus tard en croyant disposer d'un droit de rétractation comme un particulier. Les indemnités n'ont été annulées qu'après l'intervention du Médiateur, qui a demandé au fournisseur de justifier sa perte.

Ce que nous recommandons

Avant de signer, lisez le mode de calcul des indemnités de résiliation anticipée. Une fois le contrat signé, ne le résiliez pas sans avoir chiffré ces indemnités.

58,65€/MWh

pour le gaz livré en 2027, contre 36,96 € pour 2028 (EEX, 18 septembre 2026)

Le fournisseur n'attend pas votre assemblée générale

Une AG qui découvre l'échéance au dernier moment renouvelle au prix du jour, souvent pour un an, et prend le pic de 2027 en entier. L'AG fixe les seuils de consultation du conseil syndical et de mise en concurrence (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) et peut déléguer une décision à une fin déterminée (article 25).

Ce que nous recommandons

Faites voter en AG un cadre d'achat : durée, type de prix et plafond. Le syndic et le conseil syndical signent ensuite au bon moment, sans attendre l'AG suivante. Lancez la consultation plusieurs mois avant l'échéance et avant l'envoi de la convocation, et comparez des durées de 2 ou 3 ans.

8,2€/MWh

ajoutés au gaz des bâtiments par le marché carbone ETS2 à partir de 2028, à 45 € la tonne (facteur DGEC 0,182 t de CO2 par MWh PCS)

En 2028, le carbone arrive sur la facture de gaz

L'ETS2 s'applique au chauffage des bâtiments, copropriétés comprises. Pour une chaufferie qui consomme 100 MWh par an, cela représente environ 820 € de plus par an. Un contrat signé aujourd'hui pour trois ans y est déjà exposé.

Ce que nous recommandons

Pour tout contrat qui couvre 2028, vérifiez si le carbone est inclus, plafonné ou refacturé en plus. Estimez l'impact avec notre simulateur ETS2.

7%

d'économie sur le chauffage par degré en moins (ADEME)

Chaque degré au-dessus de 19 °C coûte 7 % de chauffage

Le code de l'énergie fixe la limite à 19 °C en moyenne dans les logements (article R241-26). L'individualisation des frais de chauffage est obligatoire au-delà de 80 kWh/m² par an, sauf impossibilité technique ou coût excessif ; la réglementation retient 15 % d'économie. À défaut, la copropriété s'expose à une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an (service-public.fr).

Ce que nous recommandons

Demandez à votre exploitant, contrat en main : 19 °C en moyenne, saison de chauffe démarrée au 1er novembre si possible, réseau désemboué (des boues peuvent provoquer jusqu'à 15 % de surconsommation) et équilibré (ADEME). Mettez en place l'individualisation : à partir du 1er janvier 2027, les appareils devront être télé-relevables.

Exemple chiffré

Sur un budget énergie de 29 360 €, près de 5 900 € se récupèrent sans changer de chaudière

Prenons un immeuble type de 40 lots, chauffé au gaz collectif, avec les montants moyens relevés par Foncia en 2025 : 625 € de chauffage collectif et 109 € d'électricité par lot. Voici où part l'argent, et ce que rapportent trois gestes chiffrés par l'ADEME et la réglementation.

  • Chauffage collectif (gaz) 25 000 €
  • Électricité des parties communes 4 360 €

Total : 5 892 € par an, soit 20 % du budget énergie de l'immeuble type.

Le contrat ajoute ses propres gains : un gaz acheté sur la bonne durée avec une clause ETS2 claire, des index réels sur le compteur de la chaufferie, et le tarif réglementé comparé aux offres de marché pour les services généraux.

  1. Revenir à 19 °C en moyenne1 750 €/an

    Un immeuble chauffé à 20 °C qui revient au plafond légal de 19 °C économise 7 % sur le chauffage.

    Voir le calcul

    Chauffage : 40 lots × 625 € = 25 000 €. Gain de 7 % par degré en moins (ADEME, Un hiver tout confort, 2020) : 25 000 × 7 % = 1 750 €.

  2. Individualiser les frais de chauffage3 488 €/an

    Quand chaque logement paie ce qu'il consomme, la réglementation retient 15 % d'économie sur le chauffage.

    Voir le calcul

    Chauffage restant après le premier geste : 25 000 − 1 750 = 23 250 €. Gain conventionnel de 15 % (arrêté du 6 septembre 2019) : 23 250 × 15 % = 3 488 €, hors coût de pose et de relève des répartiteurs.

  3. Passer l'éclairage des communs en LED avec détecteurs654 €/an

    LED et détection de présence divisent au moins par deux la consommation d'éclairage.

    Voir le calcul

    Électricité : 40 lots × 109 € = 4 360 €. Éclairage : jusqu'à 30 % de l'électricité d'un immeuble (France Rénov'), soit 1 308 €. Consommation au moins divisée par deux (ADEME, Rénover l'éclairage, 2020) : 654 €.

Estimation : immeuble type de 40 lots construit avec les moyennes de l'observatoire Foncia (données 2025), les gains publiés par l'ADEME et le gain conventionnel de l'arrêté de 2019. La part de l'éclairage (30 %) est le haut de la fourchette donnée par France Rénov', plausible avec un parking. Sur votre immeuble, le calcul part de vos factures, de vos index et de la programmation de la chaufferie.

Avant de signer

Les points à vérifier dans votre contrat

La date de fin, le préavis et la date de l'AG
Sans action, le contrat se reconduit aux conditions du fournisseur. Comparez l'échéance et le préavis au calendrier de vos assemblées : la consultation doit être prête avant la convocation.
Les indemnités de résiliation anticipée
Leur mode de calcul doit être clair, et le fournisseur doit pouvoir justifier sa perte (Médiateur national de l'énergie). Une copropriété ne dispose pas d'un droit de rétractation comme un particulier : une résiliation précipitée peut coûter des milliers d'euros.
La clause ETS2 sur le gaz
Tout contrat qui couvre 2028 doit dire si le carbone est inclus, plafonné ou refacturé en plus : voir notre guide ETS2 et le simulateur ETS2.
La tolérance de volume
La consommation de la chaufferie dépend de l'hiver. Vérifiez la marge prévue avant pénalité, à la hausse comme à la baisse : voir tolérance de volume.
Les relèves et la régularisation
Index réels ou estimés ? Au-delà de 30 000 kWh par an, un rattrapage peut remonter jusqu'à 5 ans (Médiateur, rapport 2025). Demandez l'historique des index et vérifiez que le module de télé-relève GRDF est actif.
Le cadre de l'électricité des communs
Le syndicat d'un immeuble unique à usage d'habitation a droit au tarif réglementé d'électricité, sans condition d'effectif ni de chiffre d'affaires (article L337-7 du code de l'énergie) : nous le comparons aux offres de marché. En offre de marché, vérifiez la grille d'heures creuses et si la capacité est incluse dans le prix ou ajoutée à part.
La puissance souscrite des services généraux
Ascenseur, VMC, portes de parking, bornes de recharge : la puissance doit être celle validée sur les données du Linky, et revue à chaque nouvel équipement.
Le contrat d'exploitation de la chaufferie
Fourniture d'énergie comprise ou non, températures de consigne, programmation, désembouage : ce qui est écrit dans le contrat de l'exploitant pèse autant que le prix du gaz.

On vérifie tout cela pour vous : une facture récente suffit.

Faire analyser le contrat de la chaufferie 04 65 84 81 88
Questions fréquentes

Les questions des syndics et des conseils syndicaux

Oui, à partir de 2028, pour les copropriétés chauffées au gaz ou au fioul. À 45 €/t de CO2, c'est environ +8,2 €/MWh de gaz, répercuté par le fournisseur. Estimez l'impact avec le simulateur ETS2 et vérifiez la clause de votre contrat : voir notre guide ETS2.
En électricité, oui : le syndicat des copropriétaires d'un immeuble unique à usage d'habitation peut demander le tarif réglementé, sans condition d'effectif ni de chiffre d'affaires (article L337-7 du code de l'énergie). Ce n'est pas forcément l'option la moins chère : voir notre article sur le tarif réglementé 2026. En gaz, non : les tarifs réglementés de vente de gaz ont disparu le 30 juin 2023, pour tous les clients.
Cela dépend des seuils votés par votre AG : au-delà d'un certain montant, le conseil syndical doit être consulté et une mise en concurrence est obligatoire (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Le plus efficace est de faire voter un cadre (durée, type de prix, plafond) qui permet de signer au bon moment, plutôt que de dépendre de la date de l'AG suivante.
Oui, dans les immeubles collectifs à chauffage commun qui consomment plus de 80 kWh/m² par an, sauf impossibilité technique ou coût excessif au regard des économies attendues. Les appareils devront être télé-relevables à partir du 1er janvier 2027. À défaut, l'amende peut atteindre 1 500 € par logement et par an (service-public.fr).
Non. Le bouclier tarifaire « habitat collectif » répondait à la crise de 2022-2023 et n'est plus en vigueur. Le Médiateur relève d'ailleurs des copropriétés qui n'avaient pas pu percevoir toute l'aide à cause d'index de gaz sous-estimés, compensées ensuite par GRDF. En 2026, la protection vient de la stratégie d'achat, des index réels et des réglages de la chaufferie.
Pas aux logements. Il vise les bâtiments où des activités tertiaires occupent au moins 1 000 m² : dans un immeuble mixte, ce sont les propriétaires et occupants des locaux tertiaires (commerces, bureaux) qui sont concernés. Voir notre guide audit énergétique et décret tertiaire.
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Sources

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