Contrat de performance énergétique (CPE) : le dossier complet

L’essentiel en cinq points

Textes en vigueur au 1er octobre 2026 : arrêté du 24 juillet 2020 relatif aux CPE, arrêté du 29 décembre 2014 (article 6), fiches CEE publiées par le ministère de la Transition écologique. Prix des certificats : registre Emmy (EEX), septembre 2026.

La définition : ce que disent les textes

Le CPE vient du droit européen. Introduit par une directive de 2006, il est défini aujourd’hui par la directive (UE) 2023/1791 relative à l’efficacité énergétique comme un accord entre le bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure d’amélioration de l’efficacité énergétique, vérifiée et surveillée pendant toute la durée du contrat, dont les travaux, fournitures ou services sont rémunérés en fonction d’un niveau d’amélioration contractuellement défini, ou d’un autre critère de performance convenu, comme des économies financières.

En France, l’arrêté du 24 juillet 2020 relatif aux contrats de performance énergétique en donne une définition opérationnelle, en deux articles utiles :

• Article 1 : un CPE est un contrat conclu entre un donneur d’ordre et une société de services d’efficacité énergétique, visant à garantir une diminution des consommations énergétiques, vérifiée et mesurée par rapport à une situation de référence contractuelle, sur une période donnée, grâce à un investissement dans des travaux, fournitures ou prestations de services. En cas de non-atteinte des objectifs, il prévoit des pénalités financières.
• Article 2 : il fixe le contenu minimal. La situation de référence s’appuie sur les consommations historiques corrigées des facteurs externes, en principe sur au moins trois années calendaires consécutives et récentes (une ou deux années si elles sont représentatives). La consommation de référence retenue est inférieure ou égale à la consommation historique. L’objectif s’exprime en pourcentage de la référence, entre 1 % et 100 %. La référence peut être contrôlée par un organisme accrédité (norme NF EN ISO/CEI 17020). Les pénalités dépendent de l’écart constaté. Les hausses de consommation liées aux travaux sont intégrées par avenant.

Cet arrêté a une conséquence pratique : les systèmes de chauffage et de climatisation couverts par un CPE conforme sont dispensés de certaines inspections périodiques prévues par le code de l’environnement, selon le ministère de la Transition écologique.

Le Cerema résume l’esprit du dispositif : le CPE n’est pas un contrat type, mais une catégorie de contrats caractérisés par « l’achat » d’économies d’énergie garanties. Il peut prendre la forme d’un marché de services, d’un marché global ou, pour l’achat public, d’un marché de partenariat.

Le cœur du contrat : la situation de référence

Un CPE garantit un écart. Il faut donc d’abord fixer, sans ambiguïté, à partir de quoi on mesure. C’est la situation de référence, que le contrat doit décrire le plus précisément possible :

Les paramètres d’ajustement ramènent la consommation réelle aux conditions de la référence, pour les effets que l’opérateur ne maîtrise pas. La fiche CEE BAT-SE-104 distingue les variables périodiques, qui reviennent avec une forme de régularité (saisons, vacances), et les facteurs statiques (surface, affectation des locaux).

Deux conseils de méthode :

• Récupérez vos historiques au pas mensuel au minimum, par énergie, auprès de vos fournisseurs et des gestionnaires de réseau. Une courbe de charge d’électricité est encore mieux.
• Fixez les niveaux de service en même temps que l’objectif. Sans eux, l’économie la plus simple consiste à chauffer moins. Le Cerema rappelle que le CPE prévoit des niveaux minimaux à respecter, avec des pénalités, comme dans tout contrat.

Mesurer et vérifier : le plan M&V et l’IPMVP

Le contrat doit dire comment on mesure l’économie chaque année. C’est le plan de mesure et de vérification (M&V). La référence la plus utilisée est l’IPMVP (protocole international de mesure et de vérification de la performance), publié par l’Efficiency Valuation Organization (EVO).

Le principe est simple : comparer la consommation avant et après les actions, en neutralisant ce qui a changé entre les deux périodes. Le plus souvent, on ajuste la référence aux conditions de l’année de suivi (climat, occupation), puis on la compare à la consommation mesurée.

L’IPMVP propose quatre options :

Le guide du programme ACTEE cite un repère du Cerema : le coût du protocole IPMVP ne devrait pas dépasser 5 à 10 % des gains attendus. Le bilan annuel compare la consommation de l’année écoulée à la référence ajustée, justifie les ajustements et indique, le cas échéant, le montant de la pénalité.

Cas chiffré n° 1 : un hiver froid, un objectif presque atteint

CPE ou contrat d’exploitation : P1, P2, P3

Les contrats d’exploitation de chauffage se décrivent par postes, selon le guide de rédaction publié par l’Observatoire économique de l’achat public en 2007, repris par le Cerema :

• P1 : fourniture d’énergie nécessaire au fonctionnement des installations. Le prestataire achète l’énergie et en porte le risque. Poste optionnel.
• P2 : conduite, surveillance et maintenance des installations. C’est le minimum de tout contrat d’exploitation.
• P3 : gros entretien et renouvellement (« GER ») : remplacement des matériels vétustes et réparation des dommages d’usure. Poste optionnel ; on parle de garantie totale.

Quand le P1 est inclus, la façon de le facturer change tout. Le Cerema distingue notamment :

Le Cerema présente le CPE de services comme une alternative aux contrats d’exploitation avec intéressement, lorsque ceux-ci ne dégagent plus assez de marges de progrès. Différence de fond : l’intéressement partage des économies éventuelles ; le CPE garantit un niveau d’économies, et le titulaire paie quand il le manque.

CPE de services, CPE avec travaux

Les CPE se distinguent surtout par ce que le prestataire a le droit de faire pour atteindre l’objectif.

Le CPE de services confie l’exploitation, la maintenance et l’optimisation des installations, sans investissement lourd. Pour être valorisé en CEE par la fiche BAT-SE-104, il doit :

• porter sur une installation collective de chauffage d’un bâtiment tertiaire existant (avec, le cas échéant, l’eau chaude, la climatisation de confort ou l’électricité spécifique) ;
• ne prévoir aucun travail éligible aux CEE pour atteindre l’engagement ;
• garantir au moins 10 % d’économies sur chaque poste, chaque année ;
• durer au moins 2 ans de garantie ;
• prévoir une pénalité égale à 100 % du surcoût dû à l’écart de consommation ;
• être confié à un opérateur qualifié Qualibat 553 ou 554, ou équivalent.

Le Cerema cite des CPE de services dans des services de l’État (préfecture du Nord, DREAL Haute-Normandie, DDT de la Haute-Loire) ayant dégagé 15 à 25 % d’économies d’énergie.

Le CPE avec travaux ajoute des investissements : régulation et GTB, chaufferie, pompes à chaleur, éclairage, isolation, menuiseries. Les durées s’allongent : de quelques années à plus de 20 ans quand le titulaire préfinance des travaux lourds, selon le Cerema. L’observatoire du Cerema, sur près de 250 CPE recensés en 2017, relevait des durées souvent comprises entre 6 et 10 ans, et des objectifs moyens de 20 % (travaux sur les systèmes) à 40 % (travaux sur l’enveloppe).

Point commun : le titulaire ne peut garantir que ce qu’il maîtrise. Le Cerema insiste sur un périmètre suffisamment large : sans la main sur l’ensemble des leviers, pas de responsabilité sur le résultat global.

Dans l’achat public : le marché global de performance

Pour un acheteur public, le CPE prend le plus souvent la forme d’un marché global de performance (article L2171-3 du code de la commande publique). Ce marché associe l’exploitation ou la maintenance à la réalisation, ou à la conception-réalisation, de prestations, pour remplir des objectifs chiffrés de performance, définis notamment en termes d’efficacité énergétique. Il comporte des engagements de performance mesurables.

Une limite a longtemps freiné ces contrats : l’interdiction du paiement différé dans les marchés publics. La loi n° 2023-222 du 30 mars 2023 ouvre, à titre expérimental pour cinq ans, la possibilité pour l’État, ses établissements publics et les collectivités de conclure des CPE sous forme de marché global de performance avec paiement différé, pour la rénovation énergétique de leurs bâtiments. Les travaux peuvent alors être remboursés au fil du contrat, à mesure que les économies se réalisent. Une étude préalable doit montrer l’intérêt du montage, et la loi précise que le paiement différé ne peut, à lui seul, constituer cet avantage.

Pour une entreprise privée, aucun de ces cadres ne s’impose : le CPE relève du contrat de droit privé. Les principes restent les mêmes, et les guides publics (Cerema, ACTEE) sont de bons modèles de rédaction.

Financer un CPE

Le CPE ne finance rien par lui-même : il sécurise le retour d’un investissement. Plusieurs ressources s’additionnent :

• les économies d’énergie elles-mêmes, qui remboursent tout ou partie de l’investissement, d’autant plus vite que le prix de l’énergie est élevé ;
• les certificats d’économies d’énergie, valorisés par une prime, et bonifiés quand les travaux sont réalisés dans un CPE (voir ci-dessous) ;
• le tiers-financement : le titulaire ou un tiers préfinance les travaux et se rembourse sur la durée du contrat ;
• les aides à la chaleur renouvelable : le guide ACTEE rappelle que le Fonds chaleur de l’ADEME peut financer jusqu’à 65 % du coût d’une installation ou d’une étude de faisabilité.

Le guide ACTEE recommande de chiffrer, sur toute la durée du contrat, les investissements, les postes P1, P2 et P3, la mesure et vérification, les intérêts du financement et l’assistance à maîtrise d’ouvrage. Un CPE se juge sur son coût global, pas sur le seul montant des travaux.

CPE et CEE : deux voies, à choisir

Le dispositif des CEE (voir CEE et kWh cumac) traite le CPE de deux façons, qui s’excluent.

Voie 1 : la fiche BAT-SE-104 (CPE de services). Le volume se calcule par m² de surface chauffée, selon la durée de la garantie et la zone climatique, multiplié par un facteur F lié au périmètre (eau chaude, climatisation, électricité spécifique). Extrait, chauffage seul (F = 1), en kWh cumac par m² :

Contrepartie : cette fiche ne peut pas être bonifiée, et aucune autre opération CEE réalisée sur le bâtiment pendant toute la durée du contrat ne peut l’être non plus au titre du CPE.

Voie 2 : la bonification CPE (article 6 de l’arrêté du 29 décembre 2014). Les opérations des fiches résidentielles et tertiaires (BAR, BAT) engagées dans le cadre d’un CPE voient leur volume multiplié par :

1 + 2 × E si la garantie dure moins de 10 ans ; 1 + 3 × E si elle dure 10 ans ou plus

où E est le niveau d’économies d’énergie finale garanti. Cinq conditions cumulatives :

1. un objectif d’économie d’énergie finale d’au moins 20 % sur le périmètre du contrat ;
2. une garantie d’au moins 5 ans ;
3. une situation de référence contrôlée par un organisme accrédité (NF EN ISO/CEI 17020, type A, ou équivalent) ;
4. un plan de mesure et de vérification avec un bilan annuel écrit ;
5. une pénalité au moins égale à 66 % du coût total, taxes et contributions comprises, répercuté au bénéficiaire du fait de l’écart de consommation.

Cas chiffré n° 2 : CPE de services, 5 ans ou 10 ans ?

Cas chiffré n° 3 : des travaux bonifiés par le CPE

CPE et décret tertiaire

Le décret tertiaire (décret n° 2019-771, article L174-1 du code de la construction et de l’habitation) impose aux propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires d’au moins 1 000 m² de réduire leur consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, avec une déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT avant le 30 septembre. Le détail est dans notre guide audit énergétique et décret tertiaire.

Le CPE s’y prête bien, à trois conditions :

• Aligner les références. L’année de référence du décret tertiaire et la situation de référence du CPE ne sont pas forcément les mêmes. Écrivez au contrat comment l’économie garantie se traduit dans la trajectoire OPERAT.
• Aligner les ajustements. Le décret tertiaire et le CPE corrigent tous deux le climat et l’activité, mais pas forcément de la même façon. Un écart de méthode peut faire apparaître un objectif tenu dans le CPE et manqué sur OPERAT.
• Viser le bon niveau. Un CPE de services à 10 ou 15 % ne suffira pas, seul, pour − 40 % en 2030. Le guide ACTEE recommande de partir d’un audit ou d’un schéma directeur immobilier pour dimensionner les travaux.

Le prix de l’énergie : ce que le CPE ne garantit pas

Un CPE garantit des MWh, pas des euros. Si le prix du gaz double, votre facture peut monter alors même que le prestataire tient son engagement. Trois points en découlent :

• La conversion des écarts en euros (pénalité, intéressement) doit utiliser un prix défini au contrat : prix réel payé, indice de marché, ou prix fixe conventionnel. Chaque option répartit différemment le risque de prix.
• Inclure ou non la fourniture (P1). Le guide ACTEE laisse le choix à l’acheteur. Inclure le P1 simplifie la gestion, mais vous prive de la mise en concurrence directe de vos contrats d’électricité et de gaz, et l’énergie peut être refacturée avec les frais de l’exploitant (le Cerema le relève pour les marchés « combustible et prestations »).
• Synchroniser les calendriers. Un CPE de dix ans croisera plusieurs renouvellements de vos contrats d’énergie (voir prix fixe). Les volumes garantis par le CPE sont une donnée précieuse pour calibrer vos achats.

Les erreurs les plus fréquentes

• Une référence trop courte ou mal documentée : une seule année atypique, sans relevé des niveaux de service, et chaque bilan devient un litige.
• Des paramètres d’ajustement oubliés : une extension de surface, un changement d’horaires ou un nouveau process, non prévus au contrat, faussent la mesure.
• Une garantie sans pénalité réelle : une pénalité plafonnée ou forfaitaire vide la garantie de son sens, et fait perdre la bonification CEE (seuil de 66 % du surcoût).
• Un périmètre trop étroit : le prestataire ne peut garantir ce qu’il ne pilote pas.
• Signer le devis de travaux avant l’accord CEE : la règle de la notion CEE s’applique aussi dans un CPE.
• Choisir la fiche BAT-SE-104 sans regarder la suite : elle exclut la bonification CPE de tous les travaux réalisés sur le bâtiment pendant le contrat.
• Laisser le prix de l’énergie implicite dans les formules de pénalité et d’intéressement.

Les termes à connaître